Τι είναι το κληροτεμάχιο;
Το κληροτεμάχιο είναι μία περίπτωση παραχώρησης γης από το Ελληνικό Δημόσιο σε ακτήμονα καλλιεργητή για αγροτική αποκατάσταση, με παραχωρητήριο, ως αγροτικός κλήρος, σε εφαρμογή της αγροτικής νομοθεσίας (γεωργικός κλήρος, σχολικός, εφημεριακός, κοινοτικός).
Κατατμούνται τα κληροτεμάχια;
Παλαιότερα απαγορευόταν (Α.Ν. 431/1968), τώρα πλέον η απαγόρευση αυτή έχει αρθεί με τον Ν.4061/2012 και δρα στις περισσότερες περιπτώσεις αναδρομικά (άρθρο 31, παρ. 1).
Ιστορικό Νομολογίας
- Α.Ν. 431/1968 (Απαγορεύει τις κατατμήσεις των κληροτεμαχίων)
(ΦΕΚ 115/Α/1968, Διορθ.Σφαλμ.στο ΦΕΚ 141/Α/1968)
Το άρθρο 1 αναφέρει:
Από της ενάρξεως της ισχύος του παρόντος, επιφυλασσομένης της ισχύος του άρθρου 27 του Ν.Δ. 185/1952 " περί αναγκαστικής απαλλοτριώσεως κτημάτων προς αποκατάστασιν ακτημόνων καλλιεργητών και κτηνοτρόφων "επιτρέπεται εις τους κατά την εποικιστικήν εν γένει Νομοθεσίαν κληρούχους, ή δια δικαιοπραξιών εν ζωή εκποίησις ή οπωσδήποτε διάθεσις των πάσης φύσεως κληρων των (γαιών, οικοπέδων κλπ) υπό τον περιορισμόν μόνον της μη κατατμήσεως των τεμαχίων της οριστικής διανομής, όστις ισχύει και επί πάσης περαιτέρω μεταβιβάσεως. - Ν.4061/2012 (Άρση απαγόρευσης)
(ΦΕΚ 66/Α/2012)
Το άρθρο 31(Επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών), παρ.1 αναφέρει:
Συμβολαιογραφικές πράξεις που έγιναν κατά παράβαση του άρθρου 1 του α.ν. 431/ 1968 και του άρθρου 2 του ν. 666/1977 είναι έγκυρες και ισχυρές, εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Το άρθρο 37(Καταργούμενες διατάξεις), παρ.1-β αναφέρει:
Ο α.ν. 431/1968 (Α΄ 115), όπως ισχύει.
Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω αφού ο Ν.4061/2012 ακυρώνει τον Α.Ν. 431/1968 στο σύνολο του, τα κληροτεμάχια πλέον συμπεριφέρονται σαν όλα τα άλλα αγροτεμάχια, τα οποία μπορούν να κατατμηθούν σε οποιοδήποτε μέγεθος και σχήμα χωρίς την απαίτηση της αρτιότητας (ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδό) εκτός και αν το γεωτεμάχιο εμπίπτει σε κάποια Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου όπου υπάρχει κατώτατο όριο κατάτμησης.
Τα πράγματα είναι απλά ως εδώ, αλλά τι γίνεται στην περίπτωση που το γήπεδο δεν προορίζεται για αγροτική χρήση, αλλά για δόμηση;
Εδώ εισάγεται ο όρος «αρτιότητα» και «οικοδομησιμότητα». Για να δομηθεί ένα εκτός σχεδίου πόλεως γήπεδο πρέπει να είναι «άρτιο και οικοδομήσιμο».
Ο κανόνας για την εκτός σχεδίου δόμηση πηγάζει κυρίως από τα παρακάτω προεδρικά διατάγματα και νόμους
- Π.Δ. 6/17-10-78 (ΦΕΚ 538/Δ/1978)
- Π.Δ. 24/31-5-85 (ΦΕΚ 270/Δ/1985)
- Ν. 3212/2003 (ΦΕΚ 308/Α/2003)
και είναι: 25μ. πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και 4.000 τ.μ. εμβαδόν κατ’ ελάχιστο.
Μέχρι το 2003 που δημοσιεύτηκε ο Ν. 3212 δεν υπήρχε απαίτηση σε πρόσωπο για να είναι ένα γήπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά μόνο να είναι 4.000 τ.μ.
Έτσι λοιπόν αν θέλουμε σήμερα εν έτει 2017 να κατατμήσουμε ένα κληροτεμάχιο και αυτό να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο για να μπορέσουμε κατόπιν να δομήσουμε θα πρέπει να εξασφαλίσουμε το πρόσωπο και το εμβαδό να καλύπτουν τις παραπάνω απαιτήσεις.
Τι γίνεται όμως αν υπάρχει κάποιο ιδιωτικό συμφωνητικό ή προσύμφωνο αγοραπωλησίας βέβαιης χρονολογίας πρίν το 2003 που περιγράφει διαιρετά τμήματα μέσα σε κάποιο κληροτεμάχιο;
Στην περίπτωση αυτή κατ’ αρχήν έχουμε μία εκ πρώτης όψεως άκυρη διανομή διαιρετών τμημάτων κληροτεμαχίου, αφού ο Α.Ν. 431/1968 ίσχυε την εποχή που συντάχθηκε το ιδιωτικό συμφωνητικό ή κάποιο ανάλογο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Σήμερα όμως ο παραπάνω νόμος δεν ισχύει αφού καταργήθηκε με τον Ν.4061/2012 και κατ’ επέκταση με τον ίδιο νόμο νομιμοποιήθηκαν και οι κατά παράβαση συμβολαιογραφικές πράξεις ως έγκυρες και ισχυρές με την διαδικασία της επικύρωσης ανώμαλης δικαιοπραξίας.
Επιπλέον η Εγκ-7/92 του ΥΠΕΧΩΔΕ χρησιμοποιείται για να βοηθήσει στην σύγχυση που άρχισε να επικρατεί σχετικά με τον χρόνο δημιουργίας των ακινήτων και ποια θα είναι τα πάγια όρια αρτιότητας που θα πρέπει να ελεγχθούν προκειμένου να είναι το διαιρετό τμήμα του κληροτεμαχίου, άρτιο και οικοδομήσιμο.
Στην περίπτωση που εξετάζουμε, ο χρόνος δημιουργίας είναι αυτός της σύνταξης του ιδιωτικού συμφωνητικού, και επειδή αυτός είναι προγενέστερος του 2003 (χρονολογία δημοσίευσης του Ν. 3212) τότε δεν υπάρχει απαίτηση σε πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Όλα τα παραπάνω ισχύουν στις ιδανικές συνθήκες που περιγράφηκαν και στην περίπτωση εκείνη όπου ισχύουν οι γενικοί κανόνες που διέπουν την εκτός σχεδίου δόμηση. Απαραίτητο είναι να ελέγχονται οι ειδικότεροι κανόνες που μπορεί να ισχύουν σε μια περιοχή και που υπερισχύουν των γενικών, και σε συνδυασμό με την προαναφερόμενη νομολογία να εξάγονται ασφαλή συμπεράσματα.
Σε οποιαδήποτε περίπτωση και ειδικότερα εκεί όπου η γη έχει προστιθέμενη αξία, την έρευνα όλων των παραπάνω θα πρέπει να την κάνει ομάδα μηχανικών και νομικών για την αποφυγή λαθών.
Ελάτε σε επικοινωνία μαζί μας για να εξετάσουμε την περίπτωση σας >>
